حق ارتفاق

به نام خدا

در این متن به توضیح مختصری از حق ارتفاق می پردازیم.

حق ارتفاق

حق ارتفاق در ماده ۹۳ قانون مدنی تعریف شده است که عبارت است حقی برای کسی در ملک دیگری. حق ارتفاق ممکن است به سبب قرارداد باشد و یا ناشی از قانون باشد. افراد می توانند در املاک خود با اختیار خود هر حقی برای دیگری قرار دهند که این حق ناشی از قراردادی بین طرفین است.

حق ارتفاق قانونی در واقع دارای یک منشا طبیعی است مانند حالتی که دو یا چند زمینی در یک شیبی قرار دارند و بطور طبیعی زمین پایین تر مجرای گذر آب باران زمین بالا تر است.

حال به بیان خصوصیات حق ارتفاق می پردازیم.

• بنابر ماده ۲۹ قانون مدنی حق ارتفاق یک حق عینی است که مخصوص اموال غیر منقول اصلی است و به اموال غیر منقول حکمی یا تبعی تعلق نمی گیرد.
• حق ارتفاق تابع ملک است و به صورت جداگانه و مستقل وجود ندارد و هر گاه یکی از دو ملک از بین برود حق ارتفاق نیز به تبع آن از بین می رود.
• انتقال حق ارتفاق یا رهن یا توقیف آن بدون ملک جایز نیست.
• حق ارتفاق یک حق دائمی است.
• حق ارتفاق قابل تقسیم نیست.

اقسام حق ارتفاق

• حق ارتفاق قراردادی: حق ارتفاقی است که به موجب قرارداد بین صاحب ملک و دارنده حق منعقد می گردد و بیشتر حقوق ارتفاقی از این نوع می باشند.
• حق ارتفاق قانونی: حق ارتفاقی است که به موجب قانون به وجود می آیند و اصولا به نفع دولت و یا اشخاص حقوقی وابسته به دولت است مانند حق عبور شبکه های مخابراتی یا سیم های برق از ملک دیگری.
• حق ارتفاق طبیعی: حق ارتفاقی است که ناشی از طبیعت می باشد مانند حق عبور آب باران ملکی که به سبب وضعیت و شیب زمین بالاتر از ملک دیگر قرار دارد.
• حق ارتفاق مثبت و منفی: ممکن است حق ارتفاق به صورت مثبت و یا منفی باشد. برای مثال حق عبور شخص از ملک دیگری یا حق داشتن ناودانی در ملک دیگری مثبت است ولی حق ارتفاق منفی مانند اینکه همسایه حق ساختن آپارتمانی در مجاورت ملکی را بیش از ۳طبقه نداشته باشد.
• حق ارتفاق مداوم و متناوب: حق ارتفاق متناوب یک حق همیشگی است مثلا حق داشتن ناودان در ملک دیگری، ولی حق ارتفاق متناوب همیشگی نیست مانند حق عبور از ملک دیگری.
• حق ارتفاق نمایان و پنهان: حق ارتفاق نمایان در اجرا آشکار است مانند همان حق عبور از ملک دیگری ولی حق ارتفاق پنهان در مرحله اجرا آشکار نیست مانند حق حریم و یا منع از ساختن ساختمان با طبقات زیاد در مجاورت ملکی.

در ادامه حقوق و تکالیف مالک و صاحب حق ارتفاق را بیان می نماییم.

حقوق و تکالیف مالک: مالک حق هر گونه تصرف در ملک خود را در صورتی که منافی با حق ارتفاق نداشته باشد را دارد مثلا می تواند ملک خود را با حفظ حق ارتفاق به شخصی بفروشد و یا اجاره دهد. ولی او نمی تواند عملیاتی در ملک خود انجام دهد که باعث از بین رفتن دائمی حق ارتفاق شود.

حقوق و تکالیف صاحب حق ارتفاق: صاحب حق می تواند مطابق شرایط مندرج در قرداد از حق ارتفاق بهره ببرد البته در صورتی که شرایطی در قرارداد قید نشده باشد، بهره برداری از حق ارتفاق باید متناسب با عرف و عادت باشد. اگر استفاده از حق ارتفاق هزینه هایی داشته باشد صاحب حق نمی تواند این هزینه ها را از صاحب ملک در خواست کند بلکه خود باید این مخرج را پرداخت نماید. ولی طرفین میتواند خلاف این امر را در قرارداد تراضی نمایند.

در آخر تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع را بیان میکنیم که عبارتند از:

• حق ارتفاق اختصاص به اموال غیر منقول دارد ولی حق انتفاع هم در اموال منقول وجود دارد و هم در اموال غیر منقول.
• حق ارتفاق برای ملک و حق انتفاع برای شخص است.
• حق ارتفاق اصولا یک حق دائمی است ولی حق انتفاع حسب مورد دائمی یا به صورت مدت دار است.