نحوه شکایت از مدیر ساختمان (هیئت مدیره ساختمان)

با رشد شهرها و افزایش تعداد آپارتمان‌ها، زندگی آپارتمان‌نشینی به یکی از شیوه‌های معمول زندگی تبدیل شده است. برای داشتن زندگی آرام و بدون دغدغه در آپارتمان، نیاز به فرهنگ آپارتمان‌نشینی ضروری است. عدم رعایت این فرهنگ می‌تواند منجر به بروز مشکلات بین همسایگان و یا با مدیر ساختمان شود، که در نهایت ممکن است به دخالت قانونی منجر گردد.

قوانین انتخاب مدیر ساختمان

مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب می‌شود. مجمع عمومی شامل تمامی مالکان آپارتمان است که با رأی اکثریت، مدیر را انتخاب می‌کنند. برای تشکیل جلسات این مجمع، حضور حداقل نیمی از مالکان یا نمایندگان آن‌ها ضروری است. پس از انتخاب مدیر، او باید در چارچوب قوانین تعیین‌شده وظایف خود را انجام دهد.

حدود اختیارات مدیر ساختمان

تخلف از وظایف قانونی مدیر ساختمان می‌تواند منجر به پیگرد قانونی شود. بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر در برخی موارد حق تصمیم‌گیری به‌تنهایی ندارد و باید برای برخی مسائل از مجمع عمومی مالکان اجازه بگیرد. به عنوان مثال، تصمیم‌گیری درباره اموال مشاع ساختمان نیاز به تأیید مجمع عمومی دارد و در غیر این صورت، جزو تخلفات مدیر محسوب می‌شود.

افزایش شارژ ماهیانه و انجام تغییرات در ساختمان نیز از مواردی است که باید با مشورت و تأیید مجمع عمومی انجام شود. در صورتی که مدیر به‌صورت خودسرانه اقدام به این موارد کند، ساکنان می‌توانند از او شکایت کنند.
 

قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳

طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، وظایف و اختیارات مالکان و مدیر ساختمان مشخص شده است. هرگونه تخلف از این قوانین، چه از سوی مالکان و چه از سوی مدیر ساختمان، به منزله نقض قانون است و امکان پیگیری قانونی وجود دارد. برای آگاهی از نحوه شکایت از مدیر ساختمان، آشنایی با وظایف و اختیارات او بسیار ضروری است تا در صورت بروز تخلف، بتوان اقدامات لازم را انجام داد.

وظایف مدیر ساختمان در حفظ و اداره مجتمع‌های آپارتمانی

با افزایش تعداد برج‌ها و مجتمع‌های آپارتمانی، نیاز به مدیریتی کارآمد و مسئولیت‌پذیر برای حفظ و نگهداری اموال و تأمین امنیت ساکنان بیش از پیش احساس می‌شود. مدیر ساختمان وظیفه دارد علاوه بر انجام امور مالی، محیطی امن و منظم برای ساکنین فراهم کند. در ادامه به بررسی وظایف کلیدی مدیر ساختمان می‌پردازیم.

• حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مالکین 

  مدیر یا هیئت مدیره ساختمان موظف به نظارت دقیق و مستمر بر وضعیت ساختمان است. این نظارت شامل نگهداری و تعمیرات لازم و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان می‌شود. برای مدیریت مؤثر، مدیر باید با تشکیل جلسات منظم هفتگی یا ماهانه نظرات و پیشنهادات ساکنین را بشنود و در چارچوب قوانین تملک آپارتمان‌ها، آن‌ها را به اجرا بگذارد.

• تعهد به انجام وظایف و عدم تفویض مدیریت به غیر 

  مدیر ساختمان پس از انتخاب، مسئولیت اجرای تمامی وظایف مدیریتی را بر عهده دارد و نمی‌تواند این مسئولیت‌ها را به شخص دیگری واگذار کند. انتخاب مدیر توسط مالکان بر اساس اعتماد به ویژگی‌ها و توانمندی‌های او صورت می‌گیرد؛ بنابراین، مدیر موظف است تمامی امور را شخصاً انجام دهد و از واگذاری مسئولیت‌ها به افراد غیرمسئول خودداری کند.

• بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی

  یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی است. با توجه به تراکم جمعیت در آپارتمان‌ها، خطر بروز آتش‌سوزی افزایش می‌یابد و برای حفاظت از سرمایه‌های ساکنین، بیمه کردن ساختمان امری ضروری است. در صورت عدم بیمه و وقوع حادثه، مسئولیت پرداخت تمامی خسارات بر عهده مدیر خواهد بود.

• مدیریت مالی و پرداخت قبوض مشترک

  مدیر ساختمان مسئول جمع‌آوری شارژ ماهیانه از ساکنین و پرداخت قبوض مربوط به خدمات مشترک مانند آب، برق، و گاز است. این وظایف مالی باید با دقت و شفافیت انجام شود تا از بروز اختلافات و مشکلات میان ساکنان جلوگیری گردد.

• نظارت بر امنیت و نظم ساختمان 

  یکی از وظایف کلیدی مدیر ساختمان، نظارت بر امنیت و حفظ نظم در ساختمان است. این شامل کنترل دسترسی‌ها، حفظ آرامش در فضاهای عمومی، و پیگیری مسائل امنیتی می‌شود. مدیر باید تدابیر لازم را برای ایجاد محیطی امن و آرام برای تمامی ساکنان اتخاذ کند.

• رسیدگی به اعتراضات مالکین آپارتمان 

  در مواقعی، ممکن است ساکنان نسبت به مدیریت ساختمان یا مسائل مربوط به آن اعتراض داشته باشند. این اعتراضات می‌توانند منطقی یا غیرمنطقی باشند، اما در هر صورت مدیر ساختمان موظف است به تمامی اعتراضات رسیدگی کند و آن‌ها را به‌طور جدی بررسی نماید. عدم رسیدگی به اعتراضات می‌تواند منجر به شکایت رسمی ساکنان علیه مدیر ساختمان در مراجع قضایی مانند دادگاه شود. مدیر باید با دقت و مسئولیت‌پذیری به هر اعتراض پاسخ دهد تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. جهت دریافت مشاوره کلیک کنید

• دیگر وظابف مهم مدیر ساختمان

  • تعیین سهم هزینه‌های مشترک مالکان یا مستاجران: مدیر ساختمان مسئول تعیین و محاسبه سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک مانند آب، برق، نظافت و تعمیرات است.

  • حفظ صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان: نگهداری و ثبت دقیق صورتجلسات مجمع عمومی، که شامل تصمیمات مهم گرفته شده توسط مالکان است، از وظایف اساسی مدیر می‌باشد.

  • اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی به اعضای غایب و وزارت مسکن و شهرسازی: مدیر ساختمان باید تصمیمات اتخاذ شده در مجمع عمومی را به اعضای غایب و همچنین به وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع دهد.

  • ارسال اظهارنامه به مالک و مستاجر بدهکار: در صورت عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط مالک یا مستاجر، مدیر ساختمان موظف به ارسال اظهارنامه رسمی به فرد بدهکار است.

  • قطع خدمات مشترک در صورت عدم پرداخت شارژ: اگر پس از ارسال اظهارنامه، بدهکار همچنان از پرداخت شارژ خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند خدمات مشترک مربوط به آن واحد را قطع کند.

  • تصمیم‌گیری برای نحوه استفاده از پرداخت‌های پس‌انداز شده: مدیر ساختمان مسئول تصمیم‌گیری در مورد چگونگی استفاده از وجوه پس‌انداز شده برای تعمیرات و سایر نیازهای ساختمان است.

  • ثبت و حفظ مستندات مالی ساختمان: مدیر ساختمان باید تمام مستندات مالی مرتبط با ساختمان را به‌صورت دقیق ثبت و نگهداری کند تا در صورت نیاز به راحتی قابل دسترسی باشند.

رایج ترین علل شکایت از مدیر ساختمان

مدیریت ساختمان مسئولیت‌های متعددی دارد و در صورت قصور در انجام این وظایف، ممکن است با شکایات ساکنان مواجه شود. برخی از رایج ترین مواردی که می‌تواند منجر به شکایت از مدیر ساختمان شود، عبارتند از:

1. نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان: یکی از وظایف اصلی مدیر ساختمان، ثبت و نگهداری صورتجلسات تصمیمات مجمع عمومی شرکا (ساکنان ساختمان) است. عدم تهیه یا حفظ این صورتجلسات می‌تواند به عنوان تخلفی جدی تلقی شده و منجر به شکایت ساکنین شود.

2. نداشتن بیمه ساختمان: مدیر ساختمان باید ساختمان را در برابر حوادث طبیعی و غیرطبیعی مانند آتش‌سوزی، سیل و غیره بیمه کند. در صورت عدم انجام این وظیفه، مدیر در صورت وقوع حادثه، مسئول تمامی خسارات وارده به ساختمان خواهد بود. اگرچه این تخلف ممکن است مجازات کیفری نداشته باشد، اما هر یک از ساکنین حق دارند به مراجع قضایی برای شکایت از مدیر اقدام کنند.

3. نداشتن برنامه برای تعمیر و نگهداری ساختمان: حفظ و نگهداری ساختمان از جمله وظایف کلیدی مدیر یا هیئت مدیره است. تمامی اقدامات مدیر باید به منظور جلوگیری از آسیب‌ها و خرابی‌های ساختمان باشد. در صورتی که مدیر ساختمان در این زمینه کوتاهی کند، مالکین می‌توانند شکایت خود را به مراجع قضایی ارجاع دهند.

4. بی‌توجهی به پرداخت قبوض و هزینه‌های مشترک: عدم پرداخت به‌موقع قبوض و هزینه‌های مشترک، مانند آب، برق، و گاز، از سوی مدیر می‌تواند مشکلات جدی برای ساکنین ایجاد کند و دلیلی برای شکایت باشد.

5. عدم اطلاع‌رسانی به ساکنین و مقامات مربوطه: مدیر باید تصمیمات مهم مجمع عمومی را به تمامی ساکنین، به ویژه افرادی که در جلسات غایب بوده‌اند، و همچنین به وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع دهد. بی‌توجهی به این امر نیز می‌تواند به شکایت منجر شود.

شکایت بابت خرابی آسانسور به صورت مکرر

آسانسور یکی از مهم‌ترین تجهیزات در برج‌های آپارتمانی است که استفاده روزانه و گسترده از آن اجتناب‌ناپذیر است. با این حال، استفاده مکرر می‌تواند منجر به خرابی‌های مداوم شود. در صورت وقوع خرابی‌های پی در پی آسانسور، ممکن است نیاز به بررسی و شناسایی مقصران اصلی باشد. قبل از طرح شکایت آگاهی از مقصران این حادثه برای ساکنین ضروری است. در این موارد، چهار عامل کلیدی وجود دارند که ممکن است در خرابی‌های مداوم آسانسور دخیل باشند:

• سازنده آسانسور: اگر قطعات به کار رفته در ساخت آسانسور استاندارد نباشند یا کیفیت لازم را نداشته باشند، خرابی‌های مکرر آسانسور اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. در این صورت، سازنده آسانسور به عنوان مقصر اصلی شناخته می‌شود و ممکن است نیاز به تعویض قطعات یا حتی کل آسانسور باشد.

• نگهداری‌کننده آسانسور: یکی از وظایف کلیدی در حفظ سلامت آسانسور، انجام منظم و به‌موقع تعمیرات و نگهداری است. اگر فرد یا شرکتی که مسئول نگهداری آسانسور است، وظایف خود را به درستی انجام ندهد، خرابی‌های مکرر ممکن است به دلیل سهل‌انگاری در نگهداری باشد.

• مدیر ساختمان: مدیر ساختمان مسئول نظارت بر عملکرد و سلامت آسانسور است. در صورتی که مدیر در پیگیری و نظارت بر تعمیرات و نگهداری آسانسور کوتاهی کند، مسئولیت خرابی‌های مکرر می‌تواند به عهده او باشد. اگر ساکنین با مشکلات پی در پی آسانسور مواجه شوند و مدیر ساختمان اقدامات لازم را انجام ندهد، شکایت از مدیر ساختمان ممکن است موجه باشد.

• ساکنین یا استفاده‌کنندگان آسانسور: نحوه استفاده از آسانسور نیز تأثیر زیادی بر دوام و عملکرد آن دارد. استفاده نادرست از آسانسور، مانند حمل بارهای سنگین، نگه‌داشتن بیش از حد درب‌ها، یا عدم رعایت دستورالعمل‌های استفاده، می‌تواند منجر به خرابی‌های مکرر شود. در این صورت، ساکنین یا کاربران نیز ممکن است در خرابی آسانسور مقصر باشند.

نحوه و شرایط شکایت از مدیر ساختمان

در صورتی که مدیر ساختمان از وظایف خود تخطی کند و به اعتراضات ساکنان یا مالکان توجهی نکند، می‌توان اقدامات قانونی را علیه وی انجام داد. مدیر ساختمان مسئول اجرای قوانین تصویب شده توسط مجمع عمومی و نظارت بر رعایت آن‌هاست. اگر مدیر ساختمان از اجرای وظایف خود امتناع کند یا از اختیارات خود سوءاستفاده نماید، ساکنان می‌توانند ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه به وی تذکر دهند. در صورت عدم اصلاح رفتار، امکان طرح شکایت از مدیر ساختمان در مراجع قضایی وجود دارد.

مراحل شکایت از مدیر ساختمان

• ارسال اظهارنامه: اولین اقدام برای تذکر به مدیر ساختمان ارسال اظهارنامه قانونی است که در آن نسبت به اجرای وظایف یادآوری می‌شود.

• طرح دعوی در مراجع قضایی: اگر مدیر همچنان به وظایف خود عمل نکند، ساکنان می‌توانند با تهیه و ارائه مدارک لازم، شکایت خود را به مراجع قضایی مطرح کنند.

• ارائه دادخواست: این شکایت باید همراه با مدارک و مستندات کافی به دادگاه ارسال شود. این مدارک می‌تواند شامل صورتجلسات، اسناد مالی، گزارش کارشناسان و دیگر مدارک اثبات‌کننده تخلفات مدیر ساختمان باشد.

مدارک مورد نیاز برای شکایت از مدیر ساختمان

برای شکایت از مدیر ساختمان، باید مدارک و اسنادی که تخلفات را اثبات می‌کنند، به دادگاه ارائه دهید. این مدارک شامل:

• اسناد مالی: مدارک مربوط به هزینه‌های ساختمان که نشان‌دهنده سوءاستفاده مالی مدیر باشد.

• گزارش کارشناس دادگستری: گزارش کارشناسی که تخلفات مدیر را تایید می‌کند.

• تأمین دلایل قضایی: مستندات و مدارکی که از طریق قانونی به‌دست آمده و تخلفات را نشان می‌دهند.

زمان مورد نیاز برای رسیدگی به شکایت

رسیدگی به شکایات مرتبط با تخلفات هیئت مدیره ساختمان ممکن است زمان‌بر باشد. با وجود تأکید قانون‌گذار بر رسیدگی خارج از نوبت به این پرونده‌ها، در عمل ممکن است مدت زمان زیادی طول بکشد تا پرونده به نتیجه برسد. مراحل رسیدگی شامل:

• طرح شکایت در شورای حل اختلاف: اولین مرحله معمولاً رسیدگی در شورای حل اختلاف است، که تلاش می‌کند موضوع را به‌صورت مسالمت‌آمیز حل کند.

• دادگاه‌های حقوقی: در صورت عدم توافق در شورای حل اختلاف، پرونده به دادگاه‌های حقوقی ارجاع می‌شود.

• مرجع تجدید نظر: در صورتی که یکی از طرفین از رأی دادگاه راضی نباشد، امکان اعتراض و ارجاع پرونده به مرجع تجدید نظر وجود دارد.

به دلیل پیچیدگی‌های این مراحل و نیاز به بررسی دقیق دلایل و مستندات، حتی بهترین وکلای حقوقی نیز از تعیین زمان دقیق برای به نتیجه رسیدن پرونده خودداری می‌کنند. به همین دلیل، باید برای یک فرآیند طولانی‌مدت آماده بود و تمام مدارک مورد نیاز را به‌درستی آماده کرد. جهت دریافت مشاوره کلیک کنید

سوالات مرتبط با شکایت از مدیر ساختمان

• چگونه می‌توان مدیر ساختمان را عزل کرد؟

• آیا مدیر ساختمان می‌تواند هزینه‌های شارژ را برای امور غیرمرتبط استفاده کند؟

• وظایف مجمع عمومی آپارتمان چیست؟