شکایت از مستاجر چگونه است؟ ⚖️ شرایط حکم و دستور تخلیه

قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادها در کشور است و به دلیل اهمیت آن، قانون‌گذاران قوانینی را برای تنظیم روابط بین موجر و مستاجر تدوین کرده‌اند. اهمیت این قرارداد تا جایی است که قانون‌گذار به مواد موجود در قانون مدنی بسنده نکرده و قانون دیگری تحت عنوان "قانون روابط موجر و مستاجر" را نیز وضع کرده است.

انواع دلایل شکایت از مستاجر مزاحم

شکایت از مستأجر مزاحم معمولاً زمانی صورت می‌گیرد که رفتار مستأجر باعث ایجاد مشکلاتی برای همسایگان یا موجر شود. این مشکلات می‌توانند به دلایل مختلفی رخ دهند، از جمله رعایت نکردن مقررات عمومی ساختمان، ایجاد سر و صدای نامتعارف، یا نگهداری حیواناتی که با بوی نامطبوع یا سر و صدای زیاد باعث آزار دیگران می‌شوند. همچنین، برخی مستأجران با رفتارهایی نظیر رفت و آمدهای مشکوک، استفاده نادرست از ملک استیجاری، برگزاری مهمانی‌های شبانه و وارد کردن خسارت به ملک، برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کنند. حتی در مواردی ممکن است اعتیاد مستأجر به مواد مخدر یا رفتارهای خارج از عرف، موجبات شکایت همسایگان یا موجر را فراهم کند. در چنین شرایطی، این تخلفات می‌تواند به تنظیم شکایت رسمی و حتی صدور حکم تخلیه منجر شود، چرا که حقوق سایر ساکنین یا مالک ساختمان نقض می‌شود و ادامه این رفتارها زندگی روزمره دیگران را مختل می‌کند. جهت دریافت مشاوره کلیک کنید

شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه

شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره به اتمام رسیده و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. پس از اتمام مدت قرارداد، مستاجر تنها با رضایت موجر یا تمدید مجدد قرارداد می‌تواند از ملک استفاده کند. اگر مستاجر برای همسایگان مزاحمت ایجاد نکند، نمی‌توان از او به عنوان مزاحم شکایت کرد.

شکایت از مستاجر مجرد

اگر مستاجر مجرد باعث ورود خسارت به ملک یا اذیت و آزار همسایگان شود، می‌توان از او شکایت کرد. صرفاً به دلیل مجرد بودن نمی‌توان شکایت قانونی مطرح کرد.

شکایت از مستاجر معتاد

شکایت از مستاجر معتاد نیز به صرف اعتیاد داشتن امکان‌پذیر نیست. برای شکایت باید مزاحمت و تعدی مستاجر اثبات شود. اگر مستاجر معتاد خانه را به محلی ناامن تبدیل کرده و جرم فروش مواد مخدر را مرتکب شود، موجر می‌تواند شکایت کند. شکایت از مستاجری که آزاری برای دیگران ندارد وجاهت قانونی ندارد، اما اگر بتوان اثبات کرد که ملک اجاره شده برای جاسازی مواد مخدر استفاده می‌شود، شکایت امکان‌پذیر است.

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره یکی از انواع شایع شکایت‌ها است. اگر مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند و حق فسخ در قرارداد ذکر نشده باشد، موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف شکایت کند. پیش از شکایت بهتر است اظهارنامه‌ای برای مستاجر ارسال شود.

شکایت از مستاجر به جهت ورود خسارت

خسارت وارد شده توسط مستاجر به دو حالت تقسیم می‌شود: حالت اول که مستاجر در وارد کردن خسارت تقصیری ندارد (مثل حوادث طبیعی)، و حالت دوم که مستاجر در وارد کردن خسارت مقصر است. در صورت تقصیر، مستاجر باید خسارت را جبران کند و در صورت امتناع، موجر می‌تواند از طریق دادگاه شکایت کند.

در صورتی که نیاز به دریافت مشاوره‌های حقوقی و تخصصی برای اقدام به شکایت علیه مستاجر دارید می‌توانید با گروه حقوقی حسابرس تماس حاصل فرمایید. ما به شما برای رسیدن به احقاق حق قانونی شما کمک می کنیم. جهت دریافت مشاوره کلیک کنید

حکم تخلیه مستاجر تابع سه قانون مهم است: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و قانون مدنی. موجر می‌تواند در شرایطی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر، از او شکایت کند و حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست نماید.

مدارک لازم برای شکایت از مستاجر

برای شکایت از مستاجر، به طور کلی مدارک زیر لازم است:

• گواهی انحصار وراثت (در صورت وراثتی بودن ملک)

• اجاره‌نامه

• سند مالکیت

• مدارک هویتی و سایر مدارک مورد نیاز

تفاوت دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه ملک

دریافت حکم تخلیه و دستور تخلیه تفاوت‌هایی دارند و هر کدام از مراجع ذی‌صلاح مختلفی صادر و پیگیری می‌شوند. دستور تخلیه حکم در شرایط خاصی صادر می‌شود؛ به عنوان مثال، در صورتی که دو نسخه از اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، امکان دریافت دستور تخلیه وجود دارد. برای صدور این دستور، برگه اجراییه صادر نمی‌شود و پس از یک هفته از تقاضای مالک، صادر خواهد شد. اگر مستاجر پس از ۳ روز ملک را تخلیه نکند، این دستور توسط ماموران قانونی اجرا می‌شود.

در مقابل، سریع‌ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه، مراجعه به مراجع و شورای حل اختلاف است. برای صدور حکم تخلیه نیازی به برگزاری جلسات دادرسی متعدد نیست. یک جلسه رسیدگی برای پرونده برگزار می‌شود و هر دو طرف دفاعیات خود را بیان می‌کنند. حکم تخلیه از نظر نحوه اجرا با دستور تخلیه تفاوت دارد. دستوری که برای تخلیه ملک صادر می‌شود، بر اساس توافقات درج شده در اجاره‌نامه و با استناد به این اسناد قانونی ارائه می‌شود.

شرایط دستور تخلیه

تقاضا برای دستور تخلیه ملک این دستور زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره پایان یافته باشد و معمولاً برای قراردادهای اجاره مسکونی با سند عادی به کار می‌رود.
این روش سریع‌تر است و برای قراردادهای کتبی با تاریخ پایان مشخص مناسب می‌باشد.

مراحل گرفتن دستور تخلیه

1. مراجعه به شورای حل اختلاف در زمان انقضای مدت اجاره، صاحب خانه به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه می‌کند.

2. واریز ودیعه پس از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف، صاحب خانه ودیعه یا پول پیش را به حساب دادگاه واریز کرده و درخواست دستور تخلیه می‌کند.

3. اجرای دستور این دستور توسط واحد اجرای احکام اجرا می‌شود.

شرایط خاص برای دستور تخلیه

• قرارداد اجاره باید کتبی، امضا شده و دارای تاریخ پایان مشخص باشد.

• مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد.

به طور خلاصه، دستور تخلیه سریع‌تر و ساده‌تر است و برای مواردی که اجاره‌نامه کتبی و مدت پایان مشخص دارند، مناسب است. در حالی که حکم تخلیه نیازمند برگزاری جلسه رسیدگی است و معمولاً برای قراردادهای شفاهی یا موارد تخلف مستاجر به کار می‌رود. جهت دریافت مشاوره کلیک کنید

شرایط حکم تخلیه

حکم تخلیه به معنای حقوقی، گرفتن ملک از متصرف به نحوی است که صاحب ملک بتواند بدون مشکل از منافع آن استفاده کند. تخلیه ملک معمولاً در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود.

تقاضا برای صدور حکم تخلیه ملک این حکم توسط دادگاه صادر می‌شود و نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی است. این روش برای قراردادهای شفاهی یا مواردی که مستاجر تخلف کرده است، استفاده می‌شود.

مراحل کلی گرفتن حکم تخلیه

1. ثبت دادخواست دادخواست در شورای حل اختلاف محل ملک ثبت می‌شود.

2. جلسه رسیدگی در جلسه، ادعاهای طرفین بررسی می‌شود.

3. صدور حکم اگر حکم به نفع موجر باشد، حکم تخلیه صادر می‌شود.

4. اعتراض در صورت اعتراض، دعوی در دادگاه حقوقی بررسی می‌شود و در نهایت، در صورت صلاحدید واحد قضایی، حکم قطعی تخلیه صادر می‌گردد.

5. اجرای حکم با مراجعه به اجرای احکام و همراهی مامور کلانتری، مستاجر تخلیه می‌شود.

شرایط خاص برای حکم تخلیه

• قرارداد اجاره ممکن است شفاهی یا کتبی باشد.

• مستاجر ممکن است تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجاره یا استفاده غیرمجاز از ملک را مرتکب شده باشد. در این صورت، ابتدا باید دعوای فسخ قرارداد مطرح گردد.

مدارک لازم برای حکم تخلیه

برای دریافت حکم تخلیه، مدارک زیر لازم است:

• برگ دادخواست

• سند مالکیت یا قولنامه

• اصل قرارداد اجاره

• مدارک هویتی مالک

حکم تخلیه برای املاک تجاری و مسکونی

شرایط دریافت حکم تخلیه برای املاک تجاری

1. اجاره دادن ملک به واسطه حق الوکاله اگر مستاجر برای درآمدزایی بیشتر، ملک اجاره شده را به واسطه حق الوکاله اجاره دهد، موجر می‌تواند دلایل کافی برای دریافت حکم تخلیه به دادگاه ارائه دهد.

2. عقب افتادن اجاره‌بها تاخیر در پرداخت اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین دلایل نقض اجاره‌نامه بین موجر و مستاجر است.

3. تخریب ملک اگر ملک مورد نظر در معرض تخریب باشد، مالک می‌تواند برای بازپس‌گیری آن اقدام کند.

4. حق فسخ قرارداد اگر در اجاره‌نامه حق فسخ قرارداد برای مالک به صورت قطعی نوشته شده باشد، دریافت حکم تخلیه به سادگی انجام می‌شود.

شرایط دریافت حکم تخلیه برای املاک مسکونی

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، مالک در چهار حالت می‌تواند حکم تخلیه ملک را دریافت کند:

1. پایان مدت اجاره پس از انقضای مدت اجاره، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را از مراجع قضایی بخواهد.

2. تخریب ملک توسط مستاجر در صورتی که مستاجر به ملک آسیب برساند، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.

3. استفاده غیرمجاز از ملک اگر مستاجر ملک را برای منظوری غیر از آنچه در اجاره‌نامه ذکر شده استفاده کند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

4. عدم پرداخت اجاره‌بها در صورتی که مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.

نحوه اجرای حکم تخلیه

پس از صدور حکم تخلیه، صاحب خانه باید ودیعه را به مستاجر بازگرداند و قبض آن را به دادگاه تحویل دهد. پس از صدور رای، مستاجر باید ظرف ۷۲ ساعت ملک را تخلیه کند.